Le réchauffement climatique n’invite pas seulement les secteurs économiques à changer leurs pratiques pour favoriser la résilience et la durabilité de nos modèles de développement, il suppose aussi d’avoir bien identifié les risques et d’adapter l’existant. C’est particulièrement vrai dans l’immobilier. Chayma Oueslati, jeune architecte et experte en immobilier, s’est donc interrogée sur le comportement des investisseurs vis-à-vis des risques climatiques, l’état de leurs connaissances et les outils à mettre en œuvre pour améliorer leur prise de décision. Elle expose ses conclusions dans un mémoire intitulé « l’immobilier face au risque climatique : dynamique des marchés et outils d’évaluation immobilière ». Un travail pour lequel elle a été récompensée à l’occasion du SIMI 2018 par le Prix Junior de l’industrie immobilière 2018 présidé par Sébastien Matty. Nous l’avons rencontrée.
Chayma Oueslati, pouvez-vous vous présenter ?
Chayma Oueslati : J’ai 29 ans. Je viens d’être diplômée d’un Master spécialisé en aménagement urbain et immobilier de l’ESSEC. C’est un complément à ma formation initiale. Car avant cela, j’ai exercé en tant qu’architecte essentiellement en France mais aussi au Japon et en Tunisie.
Pour mon stage de fin d’études à l’ESSEC, j’ai intégré le Département d’Evaluation et de Conseil de la société Cushman & Wakefield. Et j’ai, depuis, été embauchée. C’est dans ce cadre là que j’ai réalisé ma thèse professionnelle sur l’immobilier et les risques climatiques.
Pourquoi avoir choisi cette thématique pour votre thèse professionnelle ?
Chayma Oueslati : Mon intérêt pour les questions environnementales en général ne date pas d’hier. Il a débuté plus exactement à Tunis où je suis née et j’ai grandi. Là-bas, enfant, j’avais l’occasion de fréquenter les plages des côtes nord et est du pays à l’occasion des vacances scolaires. Et au fil des années, j’ai vu plusieurs de ces plages se rétrécir sous l’effet de l’érosion marine. J’ai également pu voir des constructions se détériorer, des digues de protection en enrochement se multiplier, remplaçant les plages. Une sorte de défiguration du paysage très déplaisante et pourtant nécessaire face aux risques. Résultat, alors que la mer avait fait vivre plusieurs secteurs et était la source de toute l’attractivité économique de cette zone géographique, elle est presque devenue un ennemi à combattre.
Jeune, je ne réalisais pas à quel point les enjeux dépassaient le changement esthétique à œuvre. C’est au cours de ma formation d’architecte et en poursuivant des recherches scientifiques que j’ai nourri mon intérêt pour ce sujet. Quand l’occasion s’est présentée d’approfondir la question en m’appuyant sur une analyse très pragmatique et des données économiques, financières, architecturales et d’urbanisme, je l’ai donc saisie. Je l’ai fait en m’intéressant cette fois-ci aux marchés Français.
Dans votre thèse, vous abordez d’abord les dynamiques actuelles du marché de l’immobilier résidentiel français et leur lien avec les risques climatiques. Quelles sont vos grandes conclusions ?
Chayma Oueslati : J’ai en effet voulu savoir comment les marchés immobiliers évoluent et réagissent en termes de transactions, d’orientations d’investissements, etc, quand il s’agit d’un milieu à risques. Pour ce faire, j’ai zoomé sur le marché résidentiel pour lequel la littérature économique et les données sont bien plus foisonnantes que pour l’immobilier d’entreprise. Et je me suis limitée aux risques les plus menaçants mais aussi les plus couverts par la règlementation, à savoir les risques d’inondation et les risques de submersion marine.
Face à de tels risques, j’ai observé trois grands types de réponses sur le marché.
La première ignore le risque dans le prix de vente ou l’estimation de la valeur d’un bien immobilier. Dans ce cas, les cours d’eau ou la proximité de littoraux sont plutôt vus comme un avantage. C’est en particulier le cas des secteurs qui n’ont pas connu d’événements majeurs depuis plusieurs années. Tout le monde se sent en sécurité, même si la probabilité de l’occurrence d’un aléa n’est pas éliminée.
Le deuxième type de réponse montre une prise en compte du risque certes, mais ponctuelle. Les marchés immobiliers réagissent donc sur une période limitée quand un événement majeur a touché un territoire, mais les tendances baissières ne durent pas car les événements ne se répètent pas. Là, pendant deux à trois ans, les prix des terrains constructibles en particulier sont susceptibles d’être dévalués et certains biens déjà construits, en rez-de-chaussée principalement, peuvent subir une décote. Mais les prix retrouvent rapidement leurs niveaux, voire s’élèvent sans répétition de l’inondation.
Enfin, à l’inverse, les territoires fréquemment touchés par des événements majeurs attisent chez les acquéreurs une mémoire du risque élevée. C’est par exemple le cas de l’estuaire de la Gironde qui a connu depuis 1930, 18 événements fluvio-maritimes marquants, dont la dernière est la tempête Xynthia qui a eu lieu en 2010. Dans ces zones, la tendance consiste plutôt à éviter les biens qu’elles abritent, notamment les terrains constructibles, ou, dans le meilleur des cas, à négocier une importante décote de leurs prix.
Aussi ai-je mis en lumière trois facteurs majeurs de réactions des marchés immobiliers : la mémoire du risque, l’évolution règlementaire et la fréquence d’événements traumatiques. Globalement, la psychologie influe beaucoup. En revanche, on s’aperçoit que si les risques naturels sont un sujet d’actualité réel, peu d’investisseurs sont en mesure de les quantifier en amont et d’agir en conséquence, pour investir dans l’adaptation de leur portefeuille bâti, investir dans des constructions résilientes et durables et les bonnes zones géographiques, ou céder certains actifs immobiliers trop exposés.
Pour contrecarrer le manque d’informations fiables et claires dont pâtissent aujourd’hui les investisseurs immobiliers, quelle solution avez-vous imaginé ?
Chayma Oueslati : C’est tout l’objet de la deuxième partie de mon mémoire. J’y évoque la mise en place d’un modèle pour quantifier les risques climatiques et les traduire en termes de rentabilité et de valeur des biens, de manière à améliorer la prise de décision dans le cadre de projets d’investissement ou de développement.
Après des échanges avec plusieurs professionnels de l’immobilier lors du SIMI, ma réflexion a évolué pour s’articuler autour de deux axes. Le premier axe concerne la quantification concrète des risques qui affectent un ou des bâtiments d’abord. Quantification qui repose donc sur des données techniques et financières tangibles et prend en compte tout risque climatique. Il ne s’agit plus seulement des risques d’inondation ou de submersion marine mais aussi d’autres risques, tels que les vagues de chaleur ou encore de dégradation de la qualité de l’air.
Le second axe quant à lui, doit intégrer les autres évolutions à venir, en matière démographique, d’attractivité économique, de pénurie de ressources, etc. Ce que j’appelle les risques de transition.
Une telle approche permettrait d’estimer l’évolution de la valeur d’un bien immobilier dans le futur. Le tout en tenant compte des conditions climatiques qui s’annoncent de plus en plus contraignantes et impossibles à ignorer dans l’avenir.
Ces informations seront d’une grande utilité pour éclairer les preneurs de décision en termes d’investissement, d’assurance ou encore de développement immobilier et urbain.
La fake news diffusée par Greenpeace lors de la COP23 vous a-t-elle inspirée pour ce travail ? Elle mettait en avant une start-up, Orizon, qui pariait sur la montée des océans et proposait, à partir d’un algorithme, de spéculer sur les biens immobiliers qui seraient en bord de mer demain…
Chayma Oueslati : Oui. C’est même le déclencheur de ce mémoire et son point de départ. J’en ai ainsi fait une description et une analyse dans mon introduction car cette fake news, très bien pensée, était selon moi une alerte.
Le constat était crédible : il y aura effectivement une augmentation du niveau de la mer et des parties de terre seront, de l’avis de nombreux scientifiques, submergées par l’eau. Les estimations pour certains terrains sont très expressives. Mais tout l’intérêt résidait surtout dans le cynisme révélé par l’ONG.
Comment penser faire un bon investissement en achetant des biens qui seront rattrapés par les rivages dans les prochaines décennies sans penser qu’ils seront à leur tour submergés un jour, si rien n’est fait pour lutter contre le réchauffement climatique d’un côté, et adapter des zones entières aux impacts à venir ? L’avertissement consistait à dire attention : ni la vision à court terme,p ni la spéculation ne sont des solutions tenables. Il ne faut pas attendre qu’un événement majeur, possiblement très traumatisant, se produise, pour se remettre en question.
C’est tout le sens de ma thèse professionnelle. Et cela invite aussi à plus de cohésion et de cohérence pour adapter ou construire les villes de demain. Bien des données existent déjà et d’autres seront collectées, mais tout l’intérêt pour les habitants comme pour les investisseurs est de savoir les utiliser.
Un article signé Usbek & Rica
