Le secteur immobilier vit un profond changement aujourd’hui. Emmanuel François, président cofondateur de la Smart Buildings Alliance for Smart Cities (SBA), en est convaincu. Il constate que cette mutation touche tous les métiers du bâtiment, comme les usagers. Pourquoi ? Comment ? Emmanuel François confie son point de vue sur l’impact de cette transformation sur le modèle économique actuel.
En préambule : c’est quoi, pour vous, un smart building ?
Emmanuel François, co-fondateur de la SBA – Techniquement, un smart building est un bâtiment « automatisé », équipé de systèmes actifs intelligents, de capteurs et d’actionneurs, qui génère des datas. Ces données seront agrégées, analysées et croisées, permettant ainsi de créer des services pour favoriser le confort, la maîtrise de l’énergie et l’utilisation de l’espace : exploitation de l’énergie produite localement, pilotage des éclairages et du chauffage en fonction de l’occupation réelle des locaux, partage de bureaux, de places de parking, covoiturage, et même service de nettoyage des salles seulement si elles ont été utilisées ou encore cartographie des habitudes alimentaires des occupants pour ajuster les menus de restauration collective… De nombreux services sont encore à inventer. Aujourd’hui, une valeur de « connectivité » du bâtiment est d’ailleurs en émergence dans l’immobilier, de la même manière que la « valeur verte » valorise les immeubles à impact environnemental réduit. Dans cette voie, SBA a élaboré le label « Ready2Services » avec l’organisme de certification Certivea. À partir de la fin 2017, ce label distinguera les bâtiments connectés, ouverts vers l’extérieur et capables de communiquer avec leur environnement. Les bâtiments en avance sur le digital gagneront en valeur, de 30 % peut-être par rapport aux immeubles classiques.
La transformation numérique de l’immobilier vers une plateforme de services aura-t-elle un impact sur la construction ?
Emmanuel François – Oui, car le bâtiment de demain devra non seulement être numérique, mais également flexible. Les bâtiments compteront de plus en plus d’espaces modulaires et de cloisons reconfigurables en fonction des besoins. C’est une tendance forte de la construction. Les bâtiments pourront changer d’usage au fil de la journée. De restaurant, l’espace deviendra salle de conférence puis hébergement. Il faudra un peu de temps pour aménager les réglementations régissant chaque type d’espace. Néanmoins, cette évolution est loin d’être utopique. Elle a déjà démarré. L’architecte Éric Cassar a imaginé des bâtiments où la sphère intime du foyer est réduite, au profit d’espaces mutualisés, gérés entre les habitants grâce au numérique. Autre exemple : des espaces de coworking le jour pourraient devenir des hôtels la nuit. Pour organiser ces modulations des espaces, le secteur devra s’adapter pour bâtir des immeubles réversibles et transformables. J’en suis persuadé. Les modes de construction devront aussi s’adapter à une meilleure gestion de l’énergie. Je rêve par exemple d’un constructeur qui intégrerait dès la conception, la possibilité de stocker les énergies photovoltaïques ou éoliennes et de distribuer à la fois le courant continu issu de la production renouvelable locale et du stockage et le courant alternatif provenant du réseau électrique. Les économies d’énergie n’en seraient que plus importantes.
Quels seront les métiers, les personnes touchés par la transformation de l’immobilier ?
Emmanuel François – Je viens d’évoquer les constructeurs. On peut évidemment ajouter tous les métiers de la filière qui vont devoir coopérer plus étroitement et, pour certains, investir dans des compétences informatiques. Les promoteurs vont également voir leurs missions glisser vers celle d’opérateur de services. Qui, à part eux, pourraient piloter la gestion de l’énergie, le partage de la mobilité, le recyclage des eaux usées et des déchets… dans les immeubles ? Hier, les promoteurs achetaient des terrains et vendaient des espaces de bureaux, de logement, de restauration, de commerce. Demain, ils achèteront des terrains pour y installer des immeubles aux usages multiples et vendre des services. Reste l’usager. Ce sera certainement lui le plus impacté. Son rôle en tant que « Consomm’Acteur » n’est pas une nouveauté. Parce qu’il est informé en temps réel sur les conséquences de ses actes, un consommateur passif se convertit en acteur responsable. Mais on peut imaginer aller plus loin dans la transformation de la société, accélérée par l’émergence de la génération des Millenials. Ces digital natives de l’an 2000 ont moins le sens de la propriété que leurs aînés. Ce qui les intéresse, c’est l’usage de biens communs. Et cette évolution de l’occupation d’espaces vers l’usage de services va conduire à de nouveaux modèles économiques. Certaines expérimentations dans ce sens sont déjà avancées, comme à Montréal au Canada(1) où le partage d’espaces et de mobilité par les usagers est possible via une plateforme blockchain(2). Est-ce l’avenir ? En tout cas, c’est une vision que je partage et qui est de plus en plus évoquée dans l’immobilier.
(1)Projet Montréal Living Lab « Interlieux »
(2)La blockchain est une technologie de stockage et partage de l’information, transparente et sécurisée.
Smart Buildings Alliance for Smart Cities SBA
– Création en 2012
– 200 membres – Industriels, sociétés de services, bureaux d’études, architectes, constructeurs, promoteurs, aménageurs, opérateurs bancaires, institutions publiques, acteurs de l’IT et start-ups innovantes
– Mission – Penser et définir le Smart Building dans la ville durable, en prenant en considération les enjeux du numérique, de l’environnement et du développement durable
– 21 commissions – Formations / Santé et bien-être / Bâtiments & territoires à énergie positive / Hospitality / Gestion et optimisation des espaces / Assistance aux personnes dépendantes / Services aux utilisateurs du bâtiment et du territoire / Circulation dans le ville / Logements sociaux / Bâtiments numériques / Bâtiments numériques – gestion des données / Bâtiments numériques – maquette numérique / Innovations technologiques de rupture / Juridique / Marketing / Emploi et accompagnement au changement / Ready2Grids / Ready2Services / Smart Buildings for Smart Cities / Valorisation des actifs et modèles économiques / Institutions
Un article signé Okedito
